中国独立第三方行业研究与投融资咨询机构尚普咨询受用户委托，对中国养老行业进行了为期8周的深度市场调研，通过对我国养老院养老的背景、我国养老物业进入机会、我国养老物业发展现状、受众对养老机构的认知等进行深度调研。为委托方最终提供养老机构专业化服务的需求、养老物业进入风险分析、养老项目财务数据测算、养老项目组织架构建议。并顺利完成了《中国民办养老院行业市场前景分析报告》。对养老行业进行了大规模系统性的研究，对该行业的运行状态和未来发展规律都进行了透彻的研究。

随着人口老龄化进程的加快，养老服务已成为重大的社会问题。居家养老涉及全国近2亿老年人口，是一个很有发展潜力的服务产业，物业服务企业参与居家养老服务，将是物业管理行业转型发展的新机遇。

截至2014年年底，我国60岁及以上老年人口达到21242万人，其中独居空巢老人超过1060万人。中国老龄人口的增长以及社会结构的变化要求养老物业及医疗护理设施在相对较短时间内大规模发展。庞大的老年人群为养老产业提供保证！

家庭养老、机构养老是我国两种基本的养老模式。中国自古以来“养儿防老”的观念正在发生变化，随着第一代独生子女的父母逐步迈入老年人行列，独生子女无力、无暇照顾老人的矛盾越发突出。未来家庭养老比例将明显降低，机构养老将是未来的大趋势。目前机构养老的比例仅为10%，但有半数老年人有选择专业养老机构的意愿。养老理念的改变为养老产业提供支撑！

我国养老地产市场很大程度上由政府掌控。政府高层已承认为如此庞大且在不断增长的老龄人群提供养老物业及服务。政府欲将社会力量（特别是外资力量）引入养老产业领域，这些对外资的鼓励政策为政府改善老年人口生活水平的强烈意愿提供了有力支撑。目前已有外资进入上海养老市场，将富裕老人定位目标人群。外资养老机构将受益于支持利好政策。

近20年来，我国城镇居民消费结构发生了明显变化。对居住、医疗保健有了更高的需求，对其投入也逐渐增加。随着人们收入的增长，老人以及他们的子女更多考虑的是养老院整体环境与舒适度，经济因素不再是首要条件。机构养老的老人结构也发生了明显变化，要求高、素质高、文化高、收入高的“四高”人群也逐渐多了起来。一线城市高水平的支付能力将推动当地高端养老设施服务的发展。消费能力增强，高端养老机构发展前景良好。

随着老龄化程度的增加，养老产业的潜在市场巨大。目前我国机构养老只能为不到3%的老年群体提供床位，按每人30平方米的保守计算，机构养老的市场需求容量在2015年底预计达到近2亿平方米，2030年将达到近9亿平方米。全国老龄办统计数据显示：2010年我国养老市场服务规模达到了一万亿元， 2030年将达到8.6万亿。养老服务市场未来机遇将集中在四个板块：老龄用品业、老龄服务业、老龄房地产业以及老龄金融业。养老物业潜在市场规模大。

谈到近些年养老观念的变化，越来越多的老人主动提出要住进养老院。社会各方的观念越来越开通了，把老人送进养老院不再是“罪过”。家人方面对老人入驻养老机构表示理解和支持。老人入驻养老机构的意愿增强，家人支持。

护理、医疗、保洁、餐饮是老年人最希望养老机构提供的服务项目。诊疗室、助浴室、小花园位列老人需求设施的前三位。老年人更加关注精神关怀和服务体验。

养老物业进入风险分析：养老护理员劳动量大、工作时间长、收入低，承担的责任和风险较大，导致从业人员缺乏，整体护理水平不高。中国现有养老机构的物业管理水平落后、效率低、不规范。我国高端养老机构选择第三方物业公司进行专业化管理的可能性很大，但中、低端养老机构短期内还没有能力与第三方物业公司合作：外资物业企业的管理经验是远远领先于本土企业，涉及项目的实际运作时却会出现问题，地区差异、本地化系统、营销方式、成本控制、公共关系、危机处理等一系列问题。

养老物业进入解决方案：作为外资企业的投资方。通过长期的沉淀和发展，建立了完善的人力资源管理体系,在对物业服务人员的选聘、留用、培养、激励等方面有着强大的吸引力和竞争力。作为外资企业的投资方。积累了大量的先进经验和成果,拥有领先的经营模式、完善和严格的规章制度、清晰科学的业务流程。如其工作中的目标管理、绩效管理、PDCA循环等许多先进管理工具的有效运用。作为高端养老机构，对外资企业的管理、经验更加认可，选择外资物业公司的可能性更大。投资方可以通过顾问服务的方式输出管理咨询,担当着老师的角色，同时扩大在养老物业市场直管业务的份额。投资方可以通过与国内企业合资的方式来降低成本，规避风险。

医疗机构建立第一年工作内容：前期准备、企业内部市场开拓、调研养老市场需求、招兵买马、创建市场关系网络、取得相应资质。在合作公司协助下共同大力开发锁定的合作公司内部或相关联的潜在客户，以合作公司自有物业为中共对象，同时开发社区养老中心，品牌养老机构，以及养老社区等。每三月30万业务的增长。开始招收和培训部分养老物业管理和服务的骨干人员；创立2-3个样板点，其中分别包括企业内部物业和养老项目；力争第一年底到达100万月营业额。其中餐饮项目点一个，安保项目点一个，清洁项目点一个。在10月开始一个护理项目点，月均收入大约10万。继续按3个月30万速度增长新业务。同时争取开发养老物业，每三个月300床，其月度物业管理费估算暂为：建筑面积X 2.5RMB + 占地面积X5RMB + 床位数X250RMB，根据档次和地区的不同做相应的调整。不包括任何护理、餐饮等费用。最终核定此项目的建筑面积为13500平方米，营业额为100,200每月，毛利为11%。

养老公司组织架构建议：董事会成员、合资公司高层人员的委派将由双方协商确认；在合作第一年，合资公司可与项目公司共享办公场所，和职能部门资源，以最低限度地降低运作成本；在合资公司成立初期，合资公司可与项目公司共享办公场所，和职能部门资源，以最低限度地降低运作成本。